撰文‧林良升
两年前，总统赖清德开出直接兴建13万户社会住宅的竞选支票，如今陷入瓶颈；政府目光转向租屋市场改革，但《租赁条例》草案配套不足，不仅市场震荡，更藏房源量缩、租金上涨隐忧。
社会住宅兴建，8年另外盖13万户，加起来25万户！」2023年9月，总统参选人赖清德开出竞选支票，誓言在时任总统蔡英文12万户的社宅基础上，让户数再倍增，满足台湾社会租屋需求。
社宅规画执行量能陷瓶颈
双重限制酿房东质疑
但这项挥著居住正义大旗的竞选承诺，持续跳票，赖清德就任总统超过一年半，至今仍未核定下阶段社宅兴办计划。
内政部在去年10月，曾提送跨度8年的「百万户租屋家庭支持计划」草案到行政院，当中包含下一阶段13万户社宅兴办计划，却在今年4月遭行政院打回票。
行政院长卓荣泰不讳言，社宅用地取得困难，政府没办法投入那么多预算，希望引进民间资金，请内政部重新审视计划，以「多元」方式推动。
赖政府对于直接兴建社宅态度转弯的原因，从数字就能看出端倪。截至今年11月底，蔡政府8年规画的12万户社宅，仅完工3.9万户；内政部更曾于去年六月赖清德上任后估计，当中超过2.8万户社宅要到2028年后才会陆续完工。
长期关注台湾社宅政策的社会住宅推动联盟研究员廖庭辉认为，除了用地、经费问题，另一大阻碍是执行量能陷入瓶颈，政府也不愿再投入更多资源，态度消极。
社宅兴建卡关，年轻族群担心居住正义原地踏步，赖政府转而著力较能立即兑现的租屋政策改革。今年九月，内政部无预警抛出《租赁住宅市场发展及管理条例》（下称租赁条例）修法构想，以「保障3年租期」、「限制续约租金涨幅」及「强化租赁双方权益保障」三大面向，试探舆论风向。
现有草案规画，租客享有3年租期保障，房东不得拒绝续约，除非有自用需求，或遇到租客欠租、毁损等法定情形。而房东如果因自用需求收回，须在租期届满六个月前通知，且收回后1年内不得再出租，违反规定将处以罚则，并补偿租客3个月租金。
至于「限制涨幅」条款，规范房东续约调涨租金，须在租期届满6个月前通知，且涨幅不得超过当月行政院主计总处公布的房租指数年增率；近几年，这个数字约落在2％至3％之间，也就是若月租金若为1万元，续约涨幅不能超过300元。
然而，保障租期又限制涨幅，等同对房东祭出双重枷锁，草案一公布，引爆房东群体反弹。
不仅台北市租赁住宅服务商业同业公会创会理事长陈柏勋直呼不合理，不满「人民的财产，政府管太多！」就连长年协助弱势租屋的崔妈妈基金会执行长吕秉怡也认为，修法立意良善，但每一条「都很有讨论空间」，显然不够成熟，需要配套措施。
事实上，内政部提出的修法方向，参考的是韩国在2020年推出的租赁住宅改革法案。
台版修法大量借镜韩国
租金转嫁与市场闭锁疑虑升
当年，韩国通过《住宅租赁保护法》相关修法，改革同样包含租客续租请求权、租金帐幅限制等条款，只有租赁申报制度未被内政部纳入修法草案。
OURs都市改革组织研究，韩国改革方案推出后，大幅提升契约登录率，租客平均居住年限从2.6年增至3.8年，续约租金涨幅也从改革前的8％降至约3.9％，展现一定成果。
然而，修法也不是没有负面影响，韩国正在针对政策进行检讨。根据韩国国土交通部委托「国土研究院」（KRIHS）提交的《住宅租赁制度改善方案研究》报告，认为修法有「房东规避登录」、「滥用自住理由不续租」、「新旧租金双重结构」以及「出租房源减少」等问题。
这套适用韩国租屋市场的改革内容，未必能直接平移到台湾；对于内政部规画草案，各界已经嗅到「租金转嫁」跟「市场闭锁」两大隐忧。
中华民国租赁住宅服务商业同业公会全国联合会理事长刘贞君点出，这份草案还没送到立法院，已经有房东因为预期心理先行调涨房租，一次涨满3年，以因应修法通过后的调涨限制，他感叹：「政府这样是好心做坏事。」
「你要求我（房东）要续租3年，那我就严格筛选房客。」廖庭辉不讳言，此次修法立意良善，但可能衍生其他问题，不缺租金收入的房东为减少麻烦，可能不愿释出空房到租屋市场，导致市场上房源减少。
租屋市场的房源量缩，租客选择变少，根据经济学的供需法则，势必变相造成租金逆势上扬。
《租赁条例》需靠税制补位
社宅供给不足仍是最大关卡
由此可见，要让租屋族真正稳定安居，不是单由内政部修正《租赁条例》就能迎刃而解，还需要跨部会针对不同法令同步修正，改革面向才会更加完善细致。
「必须同步从税制著手。」廖庭辉认为，除了开征「空屋税」，财政部也可以修正现有的「房地合一税」制度，同样能鼓励多屋族释出房源到租屋市场，以量制价。
廖庭辉解释，现行「房地合一税」规定，6年之内，房屋自住而没有营业或出租，在出售房屋时，可享有400万元免税额跟优惠税率；但6年内，只要有出租就不得适用。
他建议，政府可考虑针对提供长租或租予弱势租客的房东，祭出税制优惠，根据出租时间、续租状况和租金涨幅等，设立税率参考指标，在祭出租期、租金的管制「棒子」外，也要给「萝卜」。
吕秉怡也认同，政府应该提供释出房屋的房东，较折衷的优惠税率，「当然不容易完全比照自用，但至少打个折，诱因就会出来。」
站在房东团体的角度，并不反对增设出租税制优惠，但多数房东最有疑虑的仍是「保障三年租期」条款，担忧加剧「租霸」难以处理的困境。
在房东团体强力主张下，内政部将在《租赁条例》修法草案中，增订「不良房客下车条款」，若未来房客屡次恶意欠租或从事吸毒等非法活动，房东得依法提前终止租约，并得将经过公证的租约，直接送法院强制执行，保障房东权益。
但对于租客团体来说，要强化居住正义，政府持续兴办社宅，依然是最佳解方。
吕秉怡指出，目前台湾的社宅盖得少、盖得慢，供应不足，若将有限的社宅优先租给长者和弱势族群，就会排挤到年轻人。
「以现况来看，赖清德并不想承担多盖社宅的责任。」吕秉怡直言，赖政府的作法就是利用扩大租金补贴等方式洒钱，虽然省事又立竿见影，但对于改善弱势族群居住品质效果最差。
对于未来直接兴办社宅的计划，国土署指出，已导入财务平衡导向的多元兴办推动模式，扩大民间投资参与，会透过不同量能扩充、调整，达到未来社宅兴办目标。
高房价时代，住宅政策是执政者无法回避的必考题，政府要多元并进，也要避免侵犯房东权利，造成租金上涨的反效果，才能真正落实居住正义的终极目标。
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